编者按：本文来自微信公众号「好评与差评」（ID：ihaoping），作者：大竹子，36氪经授权转载

昆仑域开放日变维权闹剧的消息发布后，一封曝光中国玺违规收取面积的差价的投诉信，躺在了「好评与差评」的后台。

真是维权年年有，今年特别多。

投诉信的完整内容，评论君会在文章最后贴出来，业主遇到的问题并不复杂，是签约面积和实测面积，有数据上的差异：

1、中国玺147㎡户型，建筑面积几乎没有增加，但套内实测面积增加2.5㎡，需要按套内近11万/㎡的价格补差价，算下来要补给开发商接近30万。

2、而166㎡户型，建筑面积减少了4㎡，套内实测面积却只减少0.5㎡，按照套内面积的价格，开发只要补给购房者5万左右即可。

中国玺入伙缴费通知单，为了保护业主信息，评论君在关键信息上，做了脱敏处理

事件核心简单明了，背后隐藏的问题却不简单，有些环节，评论君也是百思不得其解。

索性都写出来，与各路大神商讨。

1、简单说，建筑面积，可以看做套内面积与公摊的总和，建筑面积恒定，公摊越大，套内面积越小；反之公摊越小，套内面积越大。

中国玺147㎡户型，建筑面积几乎没变，但套内面积增加多，很可能是因为公摊被挤压。而166㎡户型，建筑面积减少4㎡，但套内实测面积却只减少0.5㎡。

套路也是缩减公摊。直接表现就是走廊，电梯间可能变小，后面业主对中国玺质问结果，也证明的评论君的猜测。

2、而中国玺收缴多，赔款少，则是利用了预售建筑面积批价制度，与合同房价按套内面积计算的统计口径差异。

我们都知道，北京房屋预售证，都是按照建筑面积审批，中国玺2号楼去年取得的预售均价是7.9万/㎡，套内价格接近11万/㎡。

但早在2003年，北京曾经发过管理办法，规定房企按照套内建筑面积销售，并且在2009年，2011年，多次重提。

只不过，实际上销售口径，还是按照建筑面积算单价，毕竟看起来比较低，但合同上会写套内建筑面积。

有了这个前提，面积差的核定标准会出现混乱，如果按照建筑面积核算，那么147㎡户型业主一分钱都不需要补交。

反而，166㎡户型，开发商需要补给购房者，接近30万的房款。

开发商会给你这样的机会吗？显然不会。

按照建筑面积作为补交价差的口径，你大概率会发现，房子面积增大的部分全是公摊。

这就牵扯到接下来要说的重点：面积差到底是从哪里出来的？

3、评论君问了下内业伙伴，以现在的房地产施工技术的成熟度，因为施工造成的面积误差，基本不会超过1%。

引起面积差的原因，主要在于规划变动，另外保温墙也会产生一些影响，换言之，开发商让购房者补钱的方法有很多，但购房拿到面积差补偿却很难。

在购房者的逼问下，中国玺终于承认，正是由于电梯间减小，套内面积增大才造成需要补钱的结果。

评论君的疑问是，中国玺电梯规划改小，是否需要有关规划部门批准？还是开发商想改就改？

否则，中国玺2号楼的准业主，补交近30万的房款后，还需要忍受变小的电梯间，实在是有些说不过去。

3、关系事件核心的，《房屋面积测算技术报告书》，据业主透露，由开发商指派专人管理，只能远观、不能拍照，更不能复印。

有幸看过报告书的业主透露，这份报告书中，只有每套房屋的套内面积，每套房屋的分摊面积、建筑面积等数据，却统统没有。

而根据相关条例，测绘单位出具的报告书中应提供每套房屋的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共用建筑面积，不能只提供套内建筑面积。

那么，不完整的测绘报告，是否可以作为补交差价的依据？就成了评论君的疑问之二。

4、事件发生后，业主将情况反映到了市建委。在建委的回复中，明确写有中国玺尚未到市、区房管部门办理房产实测备案，建委也没有收到中国玺的实测绘成果报告。

评论君就此提出疑问之三，开发商与第三方测绘出具的报告，是否需要相关部门进行审核？向业主收取差价，是否应先向有关部门办理实测备案？

如果是开发商与第三方测绘公司，就可以核定测绘报告，并以此为依据向购房者收缴差价，那么又如何确保，双方没有联手舞弊的可能呢？

并非评论君恶意揣测，但中国玺这面积差简直指哪打哪，接近200户的一栋楼，一退一补，开发商能回款近5000万。

此先例一开，限价模式之下，原本3%的合法面积误差，也很可能成为开发商不法的盈利途径，毕竟改改图纸，就是几千万收入。

对购房者来说，2.5㎡虽然不大，但按照套内接近11万/㎡的房价，30万也不是个小数目。

在此，「好评与差评」呼吁有关部门及时介入，给业主们一个明确的答复。

也欢迎各路大佬、大神们广泛讨论，拆拆中国玺差价事件中的套路。

附：业主投诉书